长租公寓冰火两重天,前五大公寓企业获得214亿元融资

2020-10-22 14:32:05 投诉/举报

       近年来,海内长租公寓公司钻营上市听说不停。直到一周前,业内终于泛起首家提交IPO申请的长租公寓。

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交了招股文件,设计上岸纳斯达克,欲以刊行ADS(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元。若顺遂,青客公寓将成为长租公寓外洋上市第一股。

不仅青客,此前包罗蛋壳、自若等头部长租公寓品牌都相继被曝出正筹备上市。媒体报道称,蛋壳设计最快于今年赴美上市,拟募资金额为6亿至7亿美元;链家旗下长租公寓品牌自若思量将于明年在美国上市,拟筹资5亿至10亿美元。

针对上市听说,10月14日,自若CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO,也没有明确的时间表”。在熊林看来,长租营业具有复杂性强、产业链重、需标准化谋划,但经由几年生长,长租模式被越来越多人认可。

“整个行业从创业期进入精耕期,行业从业者需要更稳健、更耐心、更历久的投入到这项事业中。”他示意。

从资源宠儿到资源困局

长租公寓最初被民众所普遍认知,来自于资源的助力。

2014年,小米团体创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓,引发媒体和社会各界人士的热媾和实地探访,YOU+迅速蹿红。

从2015年最先,在盈利政策的导向下,房企、海内旅店治理公司、资源、房地产经纪公司等也嗅到了契机,纷纷加入其中,长租公寓热度连续上升。

2015年,铂涛旅店推出旗下公寓品牌窝趣公寓,汉庭旅店公布城家公寓;同年,龙头房企万科建立了泊寓,龙湖建立冠寓;白领公寓品牌蛋壳也在2015年建立,次年,建立了5年之久的自若脱离链家,正式自力运作。与此同时,华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后,2015年再次追加1.4亿美元投资。

凭据迈点研究院讲述测算,停止2017年底,海内重点都会集中式品牌长租公寓门店约为2000家,房间数约为16万间。但讲述也指出,海内公寓市场中,服务式公寓市场规模尚不及10%,而涣散式长租公寓占比则近8成。

由于涣散式长租公寓获取物业门槛相对更低,对于交通及地理位置的要求较宽松,因此整体规模上,涣散式长租公寓生长更为迅速。一时间,市场上涣散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,包罗蛋壳、自若、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。

青客在2012年建立于上海,是海内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁,并提出“要为1000万青年人提供住房”的目的。

入局以来,青客从未停下努力扩张的措施,从最初仅运营上海区域的不足1000套房源,到2018年底,青客已运营房源近10万间,营业范围笼罩上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等都会。

快速扩张需要资金的支持。天眼查显示,停止现在,青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月,青客获得纽信创投天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客再宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利治理的私募基金以及凯欣资源联合领投。

尽管如此,青客依然深陷历久亏损的田地。

其招股书显示,停止2019年6月30日,青客公寓的营业收入为8.979亿元,处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年,净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。

在资金方面,到2019年6月尾,青客公寓的总资产20.3亿元,总欠债则高达27亿元,资产欠债率133%。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、治理前期资源支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性,进入资源隆冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳以为,青客之所以要在此时上市,也是源于资金的压力。另外,他谈到,面临蛋壳与自若即将上市的风声,房源规模排名第三的青客(第一自若,第二蛋壳)须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。

实际上,青客之外,行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。

就在青客递交招股书同日,河南悦如资产治理有限公司(即悦如公寓)公布公告称,其投入的1600套公寓因面临伟大的谋划及资金压力,已无力维持公司正常谋划。公司已经在今年9月接受了郑州比逊达美公寓治理有限公司的并购重组。转让协议签署后,公司谋划治理及房源治理等事宜均由收购方全权负责。

建立于2014年的悦如公寓,在海内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。现在的了局难免让人唏嘘不已。

且2018年以来,随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风浪,行业暴雷事宜不停。凭据同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月,长租公寓“阵亡”名单就有20家,其中包罗杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

部分长租公寓爆仓图

其中,由于谋划及资金问题而导致失败的长租公寓占85%,高速生长的长租公寓行业逐渐暴露出短板,大量中小型运营商到了生死攸关的时刻。

中房经联主席胡景晖示意,从发达国家的履历来看,长租产业需要的是历久、大规模和廉价的资金。但实际上,现在海内资源市场基本都是短钱、热钱、贵钱,闻风而逃又猝然离场,资金属性和产业属性不匹配,在这样的事态下,“实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。”

资源向头部集中

进入2019年以来,随着行业整体融资环境继续收紧,长租公寓的“钱”景出现了显著的两极分化。尾部竞争者镌汰不停,资源及资源则向头部集中。

凭据贝壳研究院统计的数据显示,在2012年至2015年之前,资源市场普遍投资长租公寓赛道,但由于行业处于创业初期,融资数目及融资额都相对较小;到了2015年,融资数目到达了峰值,该年融资数到达23起;而到了2019年停止9月,融资数仅为6起,然则融资额却高达114亿元,创下2012年来的新高。

图片泉源:贝壳研究院

数据解释,从2017年至今,长租公寓市场融资数及融资额连续成反比走势,同时,头部效应愈发显著。

图片泉源:贝壳研究院

据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示,统计期内,自若、魔方、蛋壳、城家、V领地前五大公寓企业就获得了约214亿元股权融资,占30家公寓股权融资总额的80%。

融资数额最多的自若在今年完成了B轮融资。天眼查显示,今年6月,自若获得了由泛大西洋资源领投,腾讯、红杉资源等跟投的5亿美元融资,投后估值约为50亿美元。

对于自若近期回应暂缓IPO事宜,业内有人士展望,这或许与自若现在并不缺少资金有关。

实际上,自2011年建立以来,自若仅获得三轮融资,A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币,参投契构包罗腾讯投资、红杉资源中国、泛大西洋资源、天图资源、华平投资、源码资源、海峡、新希望等。

以自若近两年麋集的融资姿态来看,现在摆在自若眼前的可选项依然不少。

而另一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自若情形类似。今年3月,蛋壳公寓完成了由老虎全球基金、蚂蚁金服、春华资源等联合领投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元。

建立于2015年的蛋壳,虽然建立时间较晚,但停止现在已完成了6轮融资,其背后的投资机构还包罗华人文化产业投资基金、高榕资源、愉悦资源等。

房东东公寓学院创办人全雳示意,由于行业“余额”已不多,资源与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿元,现在起步融资为10亿元,只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

58安居客房产研究院首席剖析师张波展望:未来2-3年,头部企业将占有七成以上份额,超九成中小品牌无法在竞争中存活,只能选择被并购或自动转型。

行业进入洗牌期

从资源疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂,长租公寓行业追逐规模的速率也在逐渐放缓,行业正式进入洗牌阶段。

除了被行业镌汰者,今年以来更有玩家宣布自动退出。5月,诗朗绿色团体正式宣布,设计剥离总亏损到达2.34亿元的长租公寓营业;6月,远洋团体也宣布剥离长租公寓营业,该营业谋划时间还不足三年。

前贝壳研究院院长杨现领在一次集会上示意,“两年前开会的时刻,许多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO,今年许多不在了”。

随着行业进入深水区,各大运营商不得不正视摆在眼前最大的问题——盈利难。

华菁证券的一份长租公寓行业研究讲述指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情形是,多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。

克而瑞研究员房玲曾算了一笔账,以青客为例,停止2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此盘算,青客每间房每月的价差仅为287元,时代每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)。这也意味着,青客需要4-5年才气笼罩装修成本,这还不包罗期内响应的装饰物折旧用度、销售治理用度及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾示意,拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

停止现在,纵然像自若、蛋壳这样的头部企业,也仍未实现盈利。

运营重、成本高、盈利空间小,在这些问题之下,贝壳研究院剖析,未来,真正决议企业能否在竞争中活下来的并不是资源的加持,而是企业的连续运营的能力。

虽然长租公寓正在遭遇逆境,然则远景依然可期。

凭据CIC讲述显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模达220亿美元,2024年预计到达447亿美元。同时,停止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%,美国的渗透率为46%,德国为35%,中国远低于发达国家水平。这也意味着,中国有跨越98%的租赁市场仍掌握在小我私家房东手里。

随着产业互联网头脑对于谋划施展关键性作用,租赁市场也有望从C2C的粗放局势进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

E+青年公寓CEO 张威加提到,“在产业互联网头脑指导下,企业会以用户需求为导向,反向指导上下游各个环节”,他以为,这有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、供应链建设,再到内部治理系统,真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

“随着中国租赁市场中新中产的崛起,个性化和多样化的租住需求将引发更多租赁业态的创新、降生。”他谈到。

但从久远来看,在各行业求快的今天,更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健谋划和规模扩张之间的有用平衡”,贝壳研究院高级剖析师黄卉示意,“杜绝追逐利益的短期投契行为,用久远和生长的眼光看待行业转变,以知足租客需求、提供品质租赁服务为焦点,促进行业在准确的轨道上前进。”

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