长租公寓冰火两重天，前五大公寓企业获得214亿元融资

       近年来，海内长租公寓公司钻营上市听说不停。直到一周前，业内终于泛起首家提交IPO申请的长租公寓。

美东时间10月7日，长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交了招股文件，设计上岸纳斯达克，欲以刊行ADS（美国存托股票）的形式募资至多1亿美元。若顺遂，青客公寓将成为长租公寓外洋上市第一股。

不仅青客，此前包罗蛋壳、自若等头部长租公寓品牌都相继被曝出正筹备上市。媒体报道称，蛋壳设计最快于今年赴美上市，拟募资金额为6亿至7亿美元；链家旗下长租公寓品牌自若思量将于明年在美国上市，拟筹资5亿至10亿美元。

针对上市听说，10月14日，自若CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO，也没有明确的时间表”。在熊林看来，长租营业具有复杂性强、产业链重、需标准化谋划，但经由几年生长，长租模式被越来越多人认可。

“整个行业从创业期进入精耕期，行业从业者需要更稳健、更耐心、更历久的投入到这项事业中。”他示意。

从资源宠儿到资源困局

长租公寓最初被民众所普遍认知，来自于资源的助力。

2014年，小米团体创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓，引发媒体和社会各界人士的热媾和实地探访，YOU+迅速蹿红。

从2015年最先，在盈利政策的导向下，房企、海内旅店治理公司、资源、房地产经纪公司等也嗅到了契机，纷纷加入其中，长租公寓热度连续上升。

2015年，铂涛旅店推出旗下公寓品牌窝趣公寓，汉庭旅店公布城家公寓；同年，龙头房企万科建立了泊寓，龙湖建立冠寓；白领公寓品牌蛋壳也在2015年建立，次年，建立了5年之久的自若脱离链家，正式自力运作。与此同时，华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后，2015年再次追加1.4亿美元投资。

凭据迈点研究院讲述测算，停止2017年底，海内重点都会集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。但讲述也指出，海内公寓市场中，服务式公寓市场规模尚不及10%，而涣散式长租公寓占比则近8成。

由于涣散式长租公寓获取物业门槛相对更低，对于交通及地理位置的要求较宽松，因此整体规模上，涣散式长租公寓生长更为迅速。一时间，市场上涣散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，包罗蛋壳、自若、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。

青客在2012年建立于上海，是海内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁，并提出“要为1000万青年人提供住房”的目的。

入局以来，青客从未停下努力扩张的措施，从最初仅运营上海区域的不足1000套房源，到2018年底，青客已运营房源近10万间，营业范围笼罩上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等都会。

快速扩张需要资金的支持。天眼查显示，停止现在，青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月，青客获得纽信创投天使投资；2014年9月，获达晨创投的A轮融资；2015年6月，完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资；2018年4月，青客再宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利治理的私募基金以及凯欣资源联合领投。

尽管如此，青客依然深陷历久亏损的田地。

其招股书显示，停止2019年6月30日，青客公寓的营业收入为8.979亿元，处于亏损状态，净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年，净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。

在资金方面，到2019年6月尾，青客公寓的总资产20.3亿元，总欠债则高达27亿元，资产欠债率133%。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、治理前期资源支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性，进入资源隆冬后，融资难度和成本越来越大，只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳以为，青客之所以要在此时上市，也是源于资金的压力。另外，他谈到，面临蛋壳与自若即将上市的风声，房源规模排名第三的青客（第一自若，第二蛋壳）须抢先一步上市，才可能在未来租赁市场获得先机。

实际上，青客之外，行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。

就在青客递交招股书同日，河南悦如资产治理有限公司（即悦如公寓）公布公告称，其投入的1600套公寓因面临伟大的谋划及资金压力，已无力维持公司正常谋划。公司已经在今年9月接受了郑州比逊达美公寓治理有限公司的并购重组。转让协议签署后，公司谋划治理及房源治理等事宜均由收购方全权负责。

建立于2014年的悦如公寓，在海内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。现在的了局难免让人唏嘘不已。

且2018年以来，随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风浪，行业暴雷事宜不停。凭据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，其中包罗杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

部分长租公寓爆仓图

其中，由于谋划及资金问题而导致失败的长租公寓占85%，高速生长的长租公寓行业逐渐暴露出短板，大量中小型运营商到了生死攸关的时刻。

中房经联主席胡景晖示意，从发达国家的履历来看，长租产业需要的是历久、大规模和廉价的资金。但实际上，现在海内资源市场基本都是短钱、热钱、贵钱，闻风而逃又猝然离场，资金属性和产业属性不匹配，在这样的事态下，“实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。”

资源向头部集中

进入2019年以来，随着行业整体融资环境继续收紧，长租公寓的“钱”景出现了显著的两极分化。尾部竞争者镌汰不停，资源及资源则向头部集中。

凭据贝壳研究院统计的数据显示，在2012年至2015年之前，资源市场普遍投资长租公寓赛道，但由于行业处于创业初期，融资数目及融资额都相对较小；到了2015年，融资数目到达了峰值，该年融资数到达23起；而到了2019年停止9月，融资数仅为6起，然则融资额却高达114亿元，创下2012年来的新高。

图片泉源：贝壳研究院

数据解释，从2017年至今，长租公寓市场融资数及融资额连续成反比走势，同时，头部效应愈发显著。

图片泉源：贝壳研究院

据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示，统计期内，自若、魔方、蛋壳、城家、V领地前五大公寓企业就获得了约214亿元股权融资，占30家公寓股权融资总额的80%。

融资数额最多的自若在今年完成了B轮融资。天眼查显示，今年6月，自若获得了由泛大西洋资源领投，腾讯、红杉资源等跟投的5亿美元融资，投后估值约为50亿美元。

对于自若近期回应暂缓IPO事宜，业内有人士展望，这或许与自若现在并不缺少资金有关。

实际上，自2011年建立以来，自若仅获得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币，参投契构包罗腾讯投资、红杉资源中国、泛大西洋资源、天图资源、华平投资、源码资源、海峡、新希望等。

以自若近两年麋集的融资姿态来看，现在摆在自若眼前的可选项依然不少。

而另一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自若情形类似。今年3月，蛋壳公寓完成了由老虎全球基金、蚂蚁金服、春华资源等联合领投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元。

建立于2015年的蛋壳，虽然建立时间较晚，但停止现在已完成了6轮融资，其背后的投资机构还包罗华人文化产业投资基金、高榕资源、愉悦资源等。

房东东公寓学院创办人全雳示意，由于行业“余额”已不多，资源与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿元，现在起步融资为10亿元，只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

58安居客房产研究院首席剖析师张波展望：未来2-3年，头部企业将占有七成以上份额，超九成中小品牌无法在竞争中存活，只能选择被并购或自动转型。

行业进入洗牌期

从资源疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂，长租公寓行业追逐规模的速率也在逐渐放缓，行业正式进入洗牌阶段。

除了被行业镌汰者，今年以来更有玩家宣布自动退出。5月，诗朗绿色团体正式宣布，设计剥离总亏损到达2.34亿元的长租公寓营业；6月，远洋团体也宣布剥离长租公寓营业，该营业谋划时间还不足三年。

前贝壳研究院院长杨现领在一次集会上示意，“两年前开会的时刻，许多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO，今年许多不在了”。

随着行业进入深水区，各大运营商不得不正视摆在眼前最大的问题——盈利难。

华菁证券的一份长租公寓行业研究讲述指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情形是，多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。

克而瑞研究员房玲曾算了一笔账，以青客为例，停止2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此盘算，青客每间房每月的价差仅为287元，时代每间房的装修成本为1.47万元（2018财年为1.98万元）。这也意味着，青客需要4-5年才气笼罩装修成本，这还不包罗期内响应的装饰物折旧用度、销售治理用度及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾示意，拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

停止现在，纵然像自若、蛋壳这样的头部企业，也仍未实现盈利。

运营重、成本高、盈利空间小，在这些问题之下，贝壳研究院剖析，未来，真正决议企业能否在竞争中活下来的并不是资源的加持，而是企业的连续运营的能力。

虽然长租公寓正在遭遇逆境，然则远景依然可期。

凭据CIC讲述显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模达220亿美元,2024年预计到达447亿美元。同时，停止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%,美国的渗透率为46%,德国为35%,中国远低于发达国家水平。这也意味着，中国有跨越98%的租赁市场仍掌握在小我私家房东手里。

随着产业互联网头脑对于谋划施展关键性作用，租赁市场也有望从C2C的粗放局势进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

E+青年公寓CEO 张威加提到，“在产业互联网头脑指导下，企业会以用户需求为导向，反向指导上下游各个环节”，他以为，这有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、供应链建设，再到内部治理系统，真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

“随着中国租赁市场中新中产的崛起，个性化和多样化的租住需求将引发更多租赁业态的创新、降生。”他谈到。

但从久远来看，在各行业求快的今天，更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健谋划和规模扩张之间的有用平衡”，贝壳研究院高级剖析师黄卉示意，“杜绝追逐利益的短期投契行为，用久远和生长的眼光看待行业转变，以知足租客需求、提供品质租赁服务为焦点，促进行业在准确的轨道上前进。”

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