北京在明律师事务所：全新《土地管理法》将迎这10大变局！

2020年新年的钟声即将敲响，这也意味着全新修订的《土地管理法》的正式施行步入了倒计时。那么，对于宽大被征地农民而言，新法的落地施行将会给村里的土地征收、衡宇拆迁抵偿带来怎样的转变呢？今天，在明拆迁状师就带人人从征地法式和抵偿安置两方面来一览新法体现出的10大转变，信赖人人会对自己在新的一年里获取加倍公平、合理的征收抵偿更有信心。

【转变一：土地现状考察和社会稳固风险评估成法定法式】

新修订的《土地管理法》第47条划定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状考察和社会稳固风险评估。

据此，“拟征收土地现状考察”和“社会稳固风险评估”成为了执法所明文划定的征地报批前法式，这是新法的一大法式亮点，似乎与《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》中的衡宇考察挂号与社会稳固风险评估划定相得益彰。

也就是说，从2020年最先，农村的征地项目要想正当开展就必须举行这两大步骤。宽大农民同伙对此享有知情权、介入权，并有权在针对抵偿安置的相关拯救法式中对其依法予以审查。

【转变二：拟征地抵偿安置方案通告至少30天】

新修订的《土地管理法》第47条划定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当将征收局限、土地现状、征收目的、抵偿尺度、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组局限内通告至少三十日，听取被征地的农村团体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

熟悉征收领域执法划定的同伙们不难看出，这一新规同样“脱胎”于《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》，可简朴明白为“方案”须通告30天征求意见。

宽大农民同伙一定要珍惜这一十分重要的表达意见、诉求的机遇，在上述通告期限内实时知悉相关情形，提出书面意见，必要时可在此阶段就咨询专业状师追求执法指导，将确保抵偿权益的作业做在前面。

需要强调的是，有资格提意见的不仅仅是村民，还包罗通过流转获取土地经营权、宅基地使用权的非本团体经济组织的“其他利害关系人”。

【转变三：多数不满方案可听证】

新修订的《土地管理法》第47条划定，多数被征地的农村团体经济组织成员以为征地抵偿安置方案不符正当律、律例划定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并凭据执法、律例的划定和听证会的情形修改方案。

据此，征地依法报批前的“听证权”由此前的自然资源部规范性文件划定“升级”为执法划定，其必将更为有力的保障被征地农民表达意见诉求的权力。

宽大农民同伙要高度重视执法赋予我们的听证权力，对前述通告内容有异议时可实时咨询专业状师，必要时可由状师直接署理农民同伙出席听证会并发表意见。实践中，这会对促进抵偿安置纠纷的早期解决起到十分努力的作用。

【转变四：征地抵偿挂号明确批前举行】

新修订的《土地管理法》第47条划定，拟征收土地的所有权人、使用权人应当在通告划定期限内，持不动产权属证实质料解决抵偿挂号。

这一新规明确将征地抵偿挂号的“位置”由已往的批后前移至批前，有利于相关问题在征地正式实行前的充实露出，是新法对于重新梳理农村团体土地征收及衡宇拆迁流程的一大实验。

凭据新法的划定，拟征地抵偿安置方案的通告将成为农民解决抵偿挂号的前置条件。若未依法推行前述法定法式，农民应当有权拒绝解决抵偿挂号。

【转变五：征地抵偿用度批前足额到位】

新修订《土地管理法》第47条还划定，县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关用度，保证足额到位。

据此，与都会衡宇征收相同，农村团体土地及宅基地上衡宇的征收拆迁也同样需要知足在获批前抵偿资金足额到位的要求。这也将成为被征地农民审查征收项目正当性的一大要点，相关拯救法式中须由地方政府卖力举证。

【转变六：先签抵偿协议后组卷报批】

这是新修订《土地管理法》在征地法式上的最大突破，即在征地依法报批前就要与拟征收土地的所有权人、使用权人就抵偿、安置等签署协议。个体确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

一种看法以为，这里所签署的协议并非正式的征收抵偿安置协议，而是类似于国有土地上旧城区改建类项目中所签署的“预征收抵偿协议”，其性子为附生效条件的行政协议。

当征地依法获省政府或者国务院批准后，所签协议自动生效并转化为正式的抵偿协议；若征地未获批，则协议不发生执法效力。

我们以为，在《土地管理法实行条例》和《征收土地通告设施》这两个关键性的律例规章未做出明确修改前，这一步骤事实以何种形式操作仍有待考察。

但对于被征地农民而言，若是对抵偿安置尺度、途径自始不满，且在提出意见、要求听证后也未获较大幅度的修改，那么暂不签署这样的协议或许是较为明智的选择。

【转变七：法定征地抵偿用度三项变五项】

这是新法最直观的一处新规，无疑对于被征地农民的权益保障更为直接有力：征收土地应当依法实时足额支付土地抵偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的抵偿用度，并放置被征地农民的社会保障用度。

《土地管理法》明确将农村村民住宅和社会保障用度列入法条中，突出了“房地一体，周全抵偿”的原则理念，将有望改善长期存在的“征地不管房”所带来的一系列后续纠纷。

需要指出的是，老百姓最为体贴的宅基地上衡宇拆迁抵偿现在尚无天下统一的尺度，主要依赖各地方的律例规章和规范性文件调整。新法只是在第48条中对其举行了原则性的划定，被征地农民可依据此划定判断自家所遇项目的抵偿是否公平、合理。

【转变八：农村村民住宅抵偿有原则】

新修订《土地管理法》第48条划定，对农村村民住宅，应当根据先抵偿后搬迁，栖身条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，接纳重新放置宅基地建房、提供安置房或者货币抵偿等方式给予公平、合理的抵偿，并对因征收造成的搬迁、暂且安置等用度予以抵偿，保障农村村民栖身的权力和正当的住房财富权益。

这些看似原则性的表述同样具有十分努力的意义：

其一，新规引入了590呼吁“先抵偿，后搬迁”的拆迁原则，明确否认了一些地方长期存在的“先拆了再谈抵偿”的错误做法。

其二，新规明确要尊重农民意愿选择抵偿安置方式，在立法技术上显著向590呼吁靠拢，有可能进一步赋予被拆迁人选择抵偿安置方式的权力。

其三，新规首次将搬迁费、暂且安置费等用度列入，这就使针对农村衡宇的抵偿不再局限于传统熟悉中的“重置成新价”“成本价”，留有余地的一个“等”字更可能将涵盖装饰装修价值抵偿、经营性用房的停产歇业损失抵偿等，在一定程度上向着“城乡融合”迈出了坚实的措施。

总之，无论各地方若何制订自己的律例规章，都不得违反上述执法划定的原则内容。

【转变九：区片综合地价取代年产值倍数，征地抵偿更合理】

新修订的《土地管理法》第48条明确用“区片综合地价”尺度取代了现行的土地年产值倍数尺度，这将显著提高征地抵偿用度核算的科学性、客观性。

新法明确，制订区片综合地价应当综合思量土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、生齿以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新宣布一次。

值得注意的是，新规明确“至少每三年调整或者重新宣布一次”，将有力改变以往统一尺度一用10年稳定的尴尬局势，有利于确保被征地农民获取更相符实际情形的抵偿安置。

【转变十：是否相符公共利益需要成征地“指导尺度”】

除去前面提到的直接可行的转变，新法还为土地征收的启动设立了“指导尺度”，即是否相符公共利益的需要。这是我国首次在执法层级上以枚举形式明确公共利益事项的局限，承接了590呼吁的划定形式。

需要宽大农民同伙明白的是，“公共利益的需要”并非直接能够依法审查的尺度，而是要通过审查涉案项目是否相符国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，是否纳入国民经济和社会发展年度计划，是否相符国务院自然资源主管部门划定的尺度来加以判断的。

有了上述新规，人人有理由期待新法的施行将农村土地制度改革中“缩小征地局限”的目的变为现实。

在明拆迁状师最后想提醒人人的是，新修订《土地管理法》对农村征地领域的规则调整不可谓不大。人人在2020年遇到此类纠纷问题时切勿再根据“老思绪”去拯救，更不要仅凭自己对法条的片面、非专业明白来实验自力拯救。实时咨询专业状师，在试探中探寻珍爱农民正当财富权益的新门路，我们将始终与宽大农民兄弟一道为此而不懈努力。（王小明/文）

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