多地写字楼空置率创新高 企业压缩办公成本推升空置率

四大一线都会空置率平均在10%左右，二线都会空置率更高

供过于求 多地写字楼空置率创新高

世邦魏理仕讲述显示，一线都会写字楼空置率显著上升，一连创下多个“历史新高”。停止三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年到达巅峰至18.5%，创下近十年新高。

究其缘故原由，业内人士示意，一方面是经济运行造成的市场颠簸，另一方面，在家当升级的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出让，“地标性”修建、超高修建拔地而起，写字楼供应量迅速增添，显著的供过于求是导致空置率上升的主因。

一线都会写字楼空置率大幅上升

戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米，受新增供应的影响，北京全市和焦点商圈空置率水平均较年头有1-2个百分点左右的上升。

58安居客房产研究院分院院长张波示意，由于受到经济增速回落和实体经济多个行业颠簸的影响，企业扩张趋于郑重，写字楼租赁需求较弱。同时，租户的租赁决议更趋守旧，导致项目的去化周期以及租赁决议周期均进一步拉长。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时示意，造成高空置率的主要缘故原由是由于租赁需求和供应体量暂时泛起不匹配，固然，经济的不景气也是许多都会租赁需求放缓的主要因素。数据显示，已往十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米，但仅2019年前三季度主要入市项目便到达67.8万平方米。

同时，戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大焦点商圈写字楼净吸纳量划分为23.9万平方米和4.1万平方米，划分较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

世邦魏理仕讲述显示，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负。除传统金融的主力需求外，科技行业扩张措施显著放缓，新租占比环比从34%下降至16%。

《经济参考报》记者克日在“进博会”举办地——上海虹桥商务区观察发现，该区域高端办公楼扎堆，但空置征象却十分突出。在虹桥商务区焦点区，记者可以显著感受到这一区域车辆稀疏，职员冷清，写着电话号码的招租广告随处可见。

作为区内入驻率最高的写字楼之一，万科中央运营负责人透露，从2018年头最先，不少企业陆续搬离。虹桥万科中央2号楼8楼的一处办公场所贴满了招租广告。工作职员示意，该办公场所约300平方米，半年前就最先空置。

与万科中央一街之隔的“虹桥汇”，从去年“进博会”竣事后最先招商，但招商效果并不理想。现在没有企业入驻，只有3号楼的3楼和8楼签有出租协议。

与上海类似，北京高端写字楼风向标、地处CBD焦点的中国国贸，也泛起了写字楼平均出租率下降的情形。

10月30日，中国国贸公布的三季报显示，2019年1-9月，主营营业之一的写字楼出租房地产的修建面积35.6万平方米，租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。停止期末可出租面积20.7万平方米，平均出租率较上年同期下降1.8%。其中，国贸三期B座的平均租金向下微调，平均出租率更是下降5.9%。

三季报指出，国贸写字楼平均出租率低于上年同期，主要是有租户提前解约或租约到期未续。

事实上，国贸写字楼出租率下滑上半年已经泛起。中国国贸半年报显示，2019年上半年主营营业写字楼平均出租率95.4%，较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中，国贸一期出租率93.8%，同比下降3.6个百分点;国贸三期A座出租率96.6%，同比下滑1个百分点;国贸三期B座出租率仅89.2%，下滑高达7.5个百分点。

值得注意的是，写字楼空置不仅仅发生在一线都会。戴德梁行数据显示，现在，北上广深四大一线都会全市空置率平均在10%左右，二线都会平均空置率在28%左右。二线都会中，天津、长沙、重庆、厦门等鼎力开建都会空置率较高，平均空置率高达30%以上。

企业压缩办公成本推升空置率

业内人士以为，商办市场通常以15%为线划分买方市场和卖方市场。现在，北上深三市的甲级办公楼空置率均跨越此线。

戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京写字楼市场租金泛起连续松动征象。第三季度北京全市写字楼有用净租金按修建面积盘算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%;五大焦点商圈有用净租金按修建面积盘算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。

中国国贸半年报也显示，受经济不确定性等因素的影响，写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷，以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下，写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。现在，CBD焦点商务区写字楼的供应仍存在不确定性，若是最先连续放量，预计将对写字楼市场的供求发生较大影响，进一步推升写字楼空置率，租金亦将承压下行。

张波以为，与北京、上海、深圳差别的是，广州今年写字楼空置率降至近年最低值，究其缘故原由，则在于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

58同城、安居客《2019天下写字楼市场宏观讲述》显示，三季度北上广深写字楼每平方米月平均租金划分为389元、310元、178元和233元。从2009年底至今，一线都会写字楼租金均有较大增幅，其中得益于2011年后第三家当的高速生长及写字楼空置率连续走低，北京租金增幅达133%，其次是深圳、上海、广州，划分为65%、50%、39%。

对于未来写字楼租赁，魏东展望，在经济形势尚未泛起回暖的靠山下，预计短期内中国大部门都会写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

查阅中国国贸相关业绩讲述可知，写字楼是国贸的第一大营业收入泉源，2016年写字楼收入占公司主营营业收入比例高达51.46%，随后虽有所下滑，但也均维持在50%左右。但中国国贸2019年半年报显示，2019年上半年写字楼收入占公司主营营业收入仅45.21%，较2018年同期的50.18%，下滑近5个百分点。

魏东说，从追踪的数据来看，这次租金泛起下滑趋势大约是从2018年四季度最先的。除了受经济减速压力影响外，部门互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓、经济的压力致使部门企业租户泛起退租和缩减面积、从甲级写字楼搬到乙级写字楼、从焦点商圈搬到非焦点商圈等征象都是引起租金下行的主要缘故原由。

上海虹桥万科中央的招租负责人也示意，“由于盈利下滑，不少企业脱离租金较高的区域，转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域。”

戴德梁行研究显示，作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业，金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“办公室被收回，我们从福田区的卓越世纪中央搬到了罗湖区的一个公寓楼。”一个在深圳从事互联网金融行业的负责人坦言，出于压缩成本等种种因素，公司办公地址已经从之前的高等写字楼搬走，办公室巨细也从此前的整层，变成了现在的几个办公室。

除了由于企业失利削减租赁外，仲量联行上海商业地产部总监张静示意，团结办公运营商不停扩张，企业越来越多地接纳天真办公方式，科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

在北京创业两年的杨光示意，由于处于创业初期，公司并未形成一定规模，就没有在写字楼正式租赁办公用地，而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时刻，约个会议室就行。”

个性化办公或成新增长点

多机构展望，未来三年，一线都会办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源虚耗严重等问题将日益展现。

戴德梁行数据显示，未来仅北京一地，新增供应将多达637.5万平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供应316.8万平方米，其中69.3%位于新兴商圈。

世邦魏理仕展望，除广州外，一线都会优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业情况转变、降低企业运营成本及欠债，将有更多企业将其焦点营业迁至团结办公空间。

不少业内人士建议，地方政府宜凭据新型城镇化生长计划，连系都会生长趋势、生齿流动、经济总量、家当特征等，对商办产物举行合理计划。一方面，从计划与土地供应、投放节奏等方面合理控制商业地产开发，另一方面，指导企业创新商业业态，盘活存量市场。

经济减速并不是造成企业退租增添的唯一缘故原由，部门写字楼设施陈旧、配套差、治理不善等问题也是一些企业退租的重要缘故原由。北京一公司负责人示意：“我们是做设计的，但写字楼多中规中矩，没有个性，以是趁着企业规模扩张，换了办公地址。”

“我们原来所在的写字楼虽然也在东三环，但设施陈旧，物业治理也较差，楼里企业、行业众多结构缭乱，客户到访后，多有公司不可信的感受。”这位负责人说，新换的办公场所，装修设计现代，人性化十足。

对此，魏东说，近两年在都会更新的靠山下，“阛阓改办公”和“旅店改办公”项目显著增添。以北京为例，2019年前三季度，北京都会更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年，北京市场上会泛起更多此类项目。

“这些项目依附其时尚的外观设计、科技智能化的办公情况、足够的可租赁面积和可降低企业租赁成本的结构设计，加倍受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

同时，魏东示意，随着中国金融市场的逐渐开放，境外金融机构将会越来越多地进入中国市场，这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。金融开放将会是循序渐进的历程，未来3-5年，境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要都会，它们对写字楼的地段和品质要求较高，且承租能力较强，因此会动员都会写字楼市场的需求。

戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁以为，未来人工智能、科创家当的鼎力生长也将促进需求提升，政府宜着力培育，让其成为优质办公楼的主力租户。

世邦魏理仕中国区研究主管谢晨示意，人工智能、云盘算和物联网等行业的连续高速生长，将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合，并缔造出新的商业机会。而且，随着中国进一步扩大对外开放力度，新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线都会写字楼需求带来新的增长点。

张波也认同上述看法。他示意，中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增添以及新技术的应用，TMT领域的营业和从业人数将继续壮大。专业服务业中团结办公行业生长最快需求最大，现在一二线都会渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案刷新，更多租赁需求有望被开发。

58同城、安居客讲述显示，2017年10月-2018年9月，一线都会甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主，这三大家当占北京和深圳租赁成交面积超80%，占上海和广州租赁成交面积超60%。

此外，随着都会群的崛起，都市圈的确立，政策情况变得更有吸引力，部门二线都会正成为一些企业的新选择。58同城、安居客讲述显示，六个重点二线都会中，西安、成都、重庆三个西部都会租赁搜索热度提升较大，西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”连续为成都的市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度连续提升。

“写字楼的竞争已突破都会界线。”张波指出，现在，二线都会经济上紧追一线都会，政策上提供更多优惠，各都会间对人才和企业的争取加倍白热化，二线都会焦点商务区的价值正在获得更多认可。(记者 梁倩 郑钧天 杨有宗)

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