2020，长租公寓们生死决战之年

克日，蛋壳公寓宣布2019年第四季度及整年业绩。对于业绩显示，蛋壳团结创始人兼CEO高靖示意：“我们对本季度以及整年的希望感应异常知足。”

并不新鲜，2019年蛋壳的运营规模迅速增进。停止2019年12月31日，公寓单元的数目同比增进85.4%至43.8万套，仅次于自若，牢牢占有长租公寓市场规模第二的宝座。

从收入的角度来看，四季度蛋壳收入同比增进112.5%至21亿元，整个2019年，蛋壳收入同比增进166.5%至71亿元，翻倍增进的收入，更突显出蛋壳的2019年，是一个硕果累累的丰收年。

但在丰收背后，价值是什么呢？

蛋壳公寓疯狂扩张

亏损，是隐藏在蛋壳2019年丰收之后最直观的价值。

差别于万科泊寓这样房地产开发商旗下的长租公寓，自力生长起来的长租公寓品牌蛋壳，原本手里并没有掌握房源。

因此竞争猛烈的衡宇租赁市场中，“高收低租”的二房东模式成了蛋壳的一定选择。蛋壳招股书中披露，北京的平均月租金为5784元，而蛋壳公寓的出租价钱为2788元，比市场价能低52%。

蛋壳虽然有能力把收房的平均租赁用度控制在2000元以内，但高昂的租赁用度，依然对蛋壳的营业用度带成了伟大的压力。

而且屋子也不是租来就完了，还得装修。在与业主签署新的租赁条约之后，蛋壳需要投资举行翻新和装修，这些新租来的屋子，通常需要17到21天才气准备好出租给客户。随着蛋壳手里的屋子越来越多，蛋壳需要负担翻新装修的折旧及摊销用度就会越来越高。

2019年虽然蛋壳的收入实现了高速增进，然则蛋壳的租赁用度和折旧及摊销用度比收入增速更快。

收入增速还比不上用度的增速，带来效果就是亏损不停扩大。就像倒置的漏斗，正常情况下，蛋壳赚钱的速率着实很难遇上亏钱的速率。2017年、2018年、2019年，三年以来蛋壳的亏损在不停扩大。

到2019年，净亏损已经高达34.47亿元，同比扩大1.5倍。而推动蛋壳用度飞速上涨和亏损不停扩大的背后，是其毫不掩饰的疯狂扩张欲望。

2019年头，蛋壳以2亿美元全资收购长三角地区着名长租公寓运营商，加速在天下一二线都市扩张的措施，停止2019年12月31日，蛋壳公寓的公寓单元数目增进至43.8万套，这个增进的基础，是蛋壳2019年将营业范围拓展笼罩至苏州、无锡、西安和重庆等13个都市。

扩张的幅度越大，蛋壳需要花出去的钱自然就会越多，而它的亏损虽然也会随之扩大，从外在显示形式来看，这和移动互联网风口那几年的烧钱玩法如出一辙。而在移动互联网风口的背后，是来自于资源风口的支持。

蛋壳疯狂扩张的底气，实际上也是来自于资源市场的看好和支持。

虎狼之心，日益骄固

据中指研究院统计，2018年长租公寓领域企业获得融资37笔，约1491亿元（包罗发债、基金、授信等各种用于长租公寓生长的资金），而 2019年仅有16笔，约360亿元，金额不足去年的1/4，资源市场对长租公寓领域态度加倍严谨，企业获得融资金额整体削减。

在这样的环境中，蛋壳成为长租公寓行业2019年最壮大的吞金怪兽。

2019年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎全球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服（持股8%）团结领投，春华资源跟投，CMC资源、高榕资源、愉悦资源等老股东继续跟投。本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经跨越20亿美元。

美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交F1招股书。在递交招股书之前蛋壳再次获得1.9亿美元的D轮融资。

自2015年建立，5年7轮融资60多亿元，资源市场对蛋壳的看好和支持可见一斑。

但资源市场对蛋壳的看好并不是盲目的，对它的支持也不是无底线的。让蛋壳措手不及的是，资源市场对蛋壳的溺爱和追捧，在它上市之后，戛然而止。

2020年1月17日，蛋壳乐成上岸纽交所，设计发1060万ADS，价钱区间14.5-16.5美元，融资最多1.75亿美元。惋惜上市即破发，最终IPO刊行规模也削减为960万，以每ADS 13.5美元的价钱出售，融资降低至1.3亿美元。

之后不久，疫情发作，蛋壳在海内的营业先受到影响，又陷入了“两头拿”，发“国难财”的舆论风浪之中。紧接着疫情全球伸张之后美股大盘强烈震荡，其股价不能挽回的接连陷入断崖式下跌。

以现在的事态生长而言，蛋壳今年想要在股市中再融到钱，异常难。在克日宣布的财报中，蛋壳披露其持有现金和限制性现金共34.56亿元。以其2019年的花钱速率来看，能不能支撑到下半年都很难说，但令人吃惊的是，蛋壳示意扩张战略保持稳固。

高靖示意：“2020年在继续举行疫情实时监控的同时，在不停转变的形势下，我们将继续专注于增进战略，以提高手艺能力，进一步扩大规模，扩展和增强产物和服务，提升我们的品牌着名度和行业影响力，以及增强和扩展我们的生态系统。”

可见，蛋壳已经陷入了扩张增进的逻辑怪圈，彻底疯狂。

比蛋壳更疯狂的自若

蛋壳的扩张已经陷入了疯狂的田地，但长租公寓企业一哥自若，可能还要比蛋壳更疯狂一些。

自若2019年运营的租房跨越了100万间，与偕行拉开的差距十分显著，包罗行业老二蛋壳2019年底租房数目也才到达43.8万，很显然自若的行业霸主职位异常牢靠。

有别于房地产开发商们的集中式运营，自若是涣散式长租公寓运营商的代表，也即是“二房东模式”的首席代表。所谓涣散式运营，就是寻找涣散的愿意出租衡宇的房主，整合房主房源再举行重新装修后出租。虽然这种模式的“重资产属性”要比传统中介凌驾许多，但从本质上看，其依然没有脱离租房中介的范围太远。

作为链家内部创业项目，2011年5月24日，自若营业正式启动，链家身世的自若，做起涣散式长租公寓自然轻车熟路。

而自若也笃信长租公寓行业的市场远景，自若CEO熊林曾在一次论坛上这样分享自己做自若的心得：“我自己以前做咨询照料，在IBM任职时代，给链家做咨询后入职链家，但对经济营业不太感兴趣，花了半年时间寻找新偏向，以为租赁时机很大，行使链家现有的资源，每年可以发展40%，这对于一个做战略咨询照料的人来说是很大的宝藏，于是一头扎在内里。”

然则伴随着自若的高速增进，伴随着“自若与非自若”市场款式的牢固，它的运作模式引起后来者们的竞相模拟，自若虽然成为了行业内一些尺度的确立者，但同时也不能避免成为了负面舆论集中攻击的标靶。

2017年以来，长租公寓行业“间隔间”等乱象频发，负面舆论的大部分火力，都集中在了自若身上，伴随着2019年自若的加速扩张，这些负面舆论到达了热潮阶段，不外空穴来风，并非无因。

2019年加速扩张之后，迫于疯涨的资金压力，已经在两轮融资中拿到大笔资金的蛋壳，仍然走上了上市融资之路；相比之下2019年拿到融资比蛋壳少的自若，却丝毫没有显示出上市融资的欲望。

2019年10月14日，熊林公然示意：“长租行业已经由创业期进入精耕期，暂不急于启动IPO，也没有明确时间表。”

2019年11月，熊林在出席中国第三届品牌公寓CEO年会时，再一次强调了暂不IPO的看法。熊林说：“上市是一种能力，但实在不上市也是一种能力。关于上市，自若能晚一年就不晚半年，能晚两年就不晚一年。”

蛋壳不惜流血也要上市，自若却对上市唯恐避之不及。

可能自若之前的融资规模更大，钱还没花完，家底厚资金充盈，让它有了比蛋壳更足够的底气。但更主要的是，自若一直都在“想方设法”赚钱，这种赚钱的盼望甚至有些让它不择手段。

继在北京实现盈利之后，2019年自若在上海也实现了正向盈利。而自若盈利的手段异常朴实无华，那就是直接涨价。

已往几年随着房价不停上涨，房租价钱也随着不停上涨，尤其是2018年年中租赁市场泛起大幅度的租金上涨。在这样的靠山下，中央及地方不停出台政策增强羁系，稳租金，因此从2018年下半年最先，房租价钱就稳固了下来。

然则自若依然顽固的保持着租金上涨的惯性，每年续约价钱都要上涨一些，在疫情时代也不破例，这正是前段时间自若“涨价风浪”背后的缘故原由。涨租金以至于引起舆论反弹，对自若而言，这显然也不算是一笔划算生意。

但自若的气概向来都是一个钱打二十四个结，不愿亏损。要知道2019年自若之以是不想上市，背后另有一个缘故原由就是上市太贵，不划算。

青客上市之后，其创始人兼CEO金光杰就曾叹息过；“在纳斯达克IPO，心情是很庞大的，有一个字我可以用来形容的，就是‘贵’，贵到什么水平？打个譬喻，美国一家公寓品牌在纳斯达克上市花了差不多五年的收入，这个是巨贵无比的一个成本。”

以是熊林说；“若是我还可以用远远低于IPO的成本融到钱，我也没有什么必要去上市。”没想到软银近期真的又给自若投了10亿美元。

无论名声有多差，现在看来比起在美股中深陷泥潭、融资艰难的蛋壳，盈利能力壮大，并且有大笔资金入账的自若，在接下来的扩张中显然弹药足够，优势加倍显著，也会有更多的大动作。

并购、地皮争取

其着实蛋壳和自若的疯狂扩张背后，是行业大调整的巨变款式——长租公寓行业逐渐进入巨头竞争时代。

从2017年的“长租公寓发作元年”最先算起，关于长租公寓这个行业，和关于行业生长远景的争议，已经连续了3年多的时间。单是在房地产行业内，差别的大佬们对长租公寓的看法都无法杀青一致。

尤其从2018年国家对“租金贷”羁系趋严之后，除了互联网房产大佬胡景晖对“长租公寓爆仓”示意担忧。2018年8月，SOHO中国董事长潘石屹在《潘谈会》上也示意不建议投资长租公寓：“长租公寓的回报率最高明不外1%，租房的价钱再翻一番照样赔本的，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟很多多少创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

但在2018年都市共创大会上，王石直接为“万村设计”站台，首次提到万科正大力推行的革新城中村的“万村设计”，并将长租公寓营业列入团体焦点营业。

在伟大的争议声中，长租公寓行业迎来了空前绝后的融资高峰期。

但紧接着随羁系趋严，投资者们的激情蓦地冷却，2019年行业生长迅速回归理性。在行业降温，投资者趋于镇定的情况下，长租公寓行业融资金额整体削减成为一定效果。据中指研究院统计，长租公寓领域融资频率从2018年的37笔降到了2019年的16笔，总融资金额从2018年的1491亿元降到了2019年的360亿元，还不到2018年的零头。

要害问题是融资频率和额度降低的同时，融资都在向头部企业集中。2019年蛋壳和自若两家融资额度合计就跨越了11.9亿美元（约74亿元人民币），在整年融资总额中占比跨越1/5。

在融不到钱的情况下，许多长租公寓小企业难以为继，2019年媒体公然的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数目高达52家。其中乐伽公寓宣布倒闭,影响了10万租客和房东。胡景晖“长租公寓爆仓”的预言，看起来似乎真的一语成谶了。

但整个长租公寓行业的事态，实在是“冰火两重天”。缺乏资金的小企业陷入倒闭潮，拿到大笔资金的头部企业，却迎来了并购怒潮。包罗蛋壳收购爱上租，也是在这种大环境下的产物。很显然，在加速洗濯中小企业和头部企业掀起的整合并购潮中，行业集中度进一步上升。

行业集中水平上升，头部企业之间的竞争自然也就会进一步加剧。自若和蛋壳的疯狂扩张，本质上就是在抢地皮，扩充势力范围。

与此同时从中央到地方，政策一方面不停激励租赁市场生长“租售并举”，另一方面却在连续增强羁系的针对性和实时性，行业规范不停健全。

而中国的流动人口这几年维持在2.4亿左右，2019年租房人口跨越2.2亿，衡宇租赁市场规模早已经跨越万亿级别，预计2023年将会到达3万亿。

对长租公寓行业而言，连系政策面和需求面的宏观环境看，这就像是套在身上的枷锁在不停收紧，但美妙的远景却在不停地迷乱心神，头部企业行为显得有些癫狂，就并不稀奇显得让人意外。

2020：行业分水岭

住房涉及到人的基本需求，盈利空间从来不用过多嫌疑，然则若是缺少适当的约束，其中的贪心和血腥永远都市让人毛骨悚然。幸亏长租公寓市场的无序竞争阶段，很快就会成为历史。

2017年左右，房价高企，国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决栖身问题，为实现住有所居，国家出台了多项住房租赁相关政策,住房租赁市场生长基调逐渐明确、清晰。

随着加倍详细的政策落地，以及国家重大集会对生长住房租赁市场尤其是历久租赁的重视，使得长租公寓行业迎来高速生长，以是2017年成为了“长租公寓发作元年”

2017年以来长租公寓市场加速生长，在行业乱象频发的同时。行业秩序逐渐的获得规范和整理。

另一方面企业通过矜持方式成交的租赁住房用地，以及政府主导推出的用于建设租赁住房的团体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不停推出，从2020年起这类土地上建设的租赁住房将将相继进入市场。

近两年我国先后共确立18个行使团体建设用地建设租赁住房试点都市

以是2020年行业款式一定会进一步调整，长租公寓企业们迎来新的生长时机。不外相比起蛋壳、自若这些涣散式长租公寓运营商们，像万科泊寓这类矜持开发商，显著掌握了更多的主动权，可能在竞争中将会取得更多的优势。

你方唱罢我登场，可不管谁在台上唱主角，历久公寓市场生长的基本动力，都是知足人们的租赁住房需求，捉住这个焦点要点，不停提高自身运营能力，长租公寓企业才气保证自身历久稳健生长。

实在这也相符行业生长的大趋势，行业生长的大趋势就是不停向解决“住有所居”问题的偏向靠拢。

政府在起劲完善衡宇租赁领域的制度建设，市场也在不停举行努力探索，只管这些探索不全是努力意义上的，然则衡宇租赁市场的生长大趋势，并不是在向恶性循环的市场竞争滑落，反而是在向规范化、秩序化的偏向生长。

而在这样的趋势中，向蛋壳、自若这些行业头部企业必须尽快转变谋划思绪，加速运营服务转型。

否则哪怕2020年的疫情不至于对长租公寓企业们发生太多的负面影响，然则2020年之后更庞大的市场竞争款式，和市场竞争环境，也一定将会对这些头部企业带来严峻考验，行业也将迎来真正的分水岭。

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