新城控股年报：地产黑马恐将失速

克日，地产黑马新城控股宣布了公司2019年业绩。

数据显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增进58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增进20.61%。

在条约销售收入方面，公司销售金额和销售面积均取得了两位数的增进，在地产百强榜中保住了第八位的排名。其中，条约销售金额达2,708.01亿元，同比增进 22.48%，销售面积达2,432.00万平方米，同比增进34.21%。

2019 年，在“房住不炒”的调控政策基调下，天下实现商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%；销售额为15.97万亿元，同比小幅增进6.5%。对比行业数据来看，新城控股2019年销售金额和销售面积均到达两位数的增进，显示可圈可点。而凭据克而瑞信息团体(CRIC)统计数据，新城控股2019年度销售金额位于行业第8位，与2018年排名持平。

然而，强劲的销售增进数据与优越的业绩显示并没有给新城控股带来若干信心。新城控股在年报中示意，将2020年销售目的为2500亿元，较2019年整年销售大幅下调200亿元，这让众多投资者颇感意外。与此同时，在年报宣布的同一天，公司联席总裁袁伯银宣布告退，这距离公司另一位联席总裁陈德力去职仅仅一周的时间。

发生在2019年的创始人王振华丑闻事宜，一度对新城控股的正常谋划产生了严重影响，从公司的销售数据及业绩显示上看，以王振华之子王晓松为首的高管团队似乎已经稳住了局势。但公司在取得了优越的销售增进及业绩显示情形下，却自动大幅下调销售目的的行为，又似乎是对未来的生长并没有太大的信心。在一月之内，两位总裁级高管的接连告退，也让市场对公司来生长多了一层担忧。

种种迹象表明，黑天鹅事宜所给新城控股带来的打击并没有完全已往，对于公司新任董事长王晓松来说，新城控股未来的路很长，但挑战生怕也会许多。

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地产开发营业承压

销售目的自动下调

新冠疫情的突如其来，让房地产行业开年以来就受到了较大的打击。在此情形之下，众多房企普遍郑重设定了2020年销售目的，以应对疫情对市场带来的不确定影响。据机构统计，已宣布业绩目的的房企2020年平均增速在10%左右。在此情形之下，新城控股大幅下调销售目的的做法，似乎就显得有些突兀，也让不少投资者感应不解。

对此，业内人士剖析，三四线都会去化压力，疫情对公司商业综合体的严重影响，应该是新城控股自动下调销售目的的两个重要缘故原由。

在已往的一年，新城控股房地产开发营业实现销售收入 803.22 亿元，同比增添 58.00%。公司物业出租及治理营业实现营业收入 40.55 亿元，较上年同比增添 83.19%。可以看出，只管新城控股物业出租营业同比增速更高，但在新城控股营业收入中的占比仍只有4.81%，地产开发营业依旧占有绝对主导地位。

图片泉源：新城控股年报

新城控股现在的地产开发营业分为住宅营业及综合体销售营业两块。2019年，公司住宅营业、综合体营业划分实现销售收入422.67亿元和380.56亿元，对应的毛利率分划分为25.6%和36.96%。对比前一年来看，这两块营业毛利率均泛起下滑，其中，住宅营业毛利率同比大幅下滑8.69个百分点，并使得新城控股房地产开发整体毛利率下降4.5个百分点。

图片泉源：广发证券

都会能级较低成为新城控股住宅营业销售下滑的主要缘故原由。年报数据披露，新城控股三四线都会销售金额占比在2019年已跨越60%，二线都会占比下降至32.8%。近两年以来，随着海内三、四线都会销售去化压力的不停增添，新城控股住宅营业毛利率已经连续第三年泛起下滑。

图片泉源：新城控股年报

西南证券统计数据显示，新城控股自2017年最先，拿地面积和金额最先激增。其中，2017年占比面积到达1218.6万平方米，总地价到达893.55亿元。2018年则是新城控股拿地峰值，总地价达1112.17亿，权益地价达752.41亿。可以看出，新城控股在2019年黑天鹅事宜发生以前，一直接纳较为激进的拿地计谋，较高的土地成本，以及不停趋缓的房价，也让新城控股住宅营业最先承压。

图片泉源：西南证券

在地产开发营业中，新城控股接纳“住宅+商业“双轮驱动模式，通过商业地产动员住宅营业增值。随着商业地产品牌“吾悦广场”快速生长，新城控股商业地产最先步入到快车道。

2019年，新城控股新开业吾悦广场21座，开业数创下历年新高，公司综合体销售营业收入到达380.55亿元，占比也从2018年42.4%上升至2019年45.1%。在非冠疫情连续影响下，商业地产市场受到了最直接的打击。在零售业中短期远景并不晴朗的前提下，新城控股较高的商业地产销售比重，也就意味着公司2020年销售将比通俗以住宅为主的房企蒙受更大的销售压力。

不只是商业地产的销售，从在商业地产出租营业上，新城控股同样面临整体租金下调压力。新城控股年报中展望，疫情对于公司商业地产租金收入影响将到达5亿元，这无疑也将影响到公司物业出租营业的收入及毛利率水平。

因此，业内人士以为，新城控股自动调低销售目的主因并非是对2020年销售缺少信心，公司存在诸多现实问题才是促使公司做出这一决议的基本。此外，公司高管的接连告退，又给新城控股未来的生长增添了更大的不确定性因素。

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高管接连告退

未来利润堪忧

3月30日晚间，新城控股发布通告称，公司董事兼联席总裁袁伯银因小我私家新事业生长需要正式告退。继陈德力辞任联席总裁后，新城控股又一上将选择去职而去。

图片泉源：新城控股通告

仅仅在10天之前，新城控股主管商业治理事业部的联席总裁陈德力去职。针对这一事宜，节点财经曾发文《新城控股：原董事长丑闻曝光，联席总裁突然去职，股价低迷机构撤资》举行报道。

在陈德力告退之前，新城控股原设有三个联席总裁席位，划分由梁志诚、陈德力和袁伯银担任。其中梁志诚卖力新城传统住宅营业开发，陈德力先后卖力商业地产开发及商业地产治理营业，袁伯银主要卖力公司额内部治理及人力资源。

短短一周之内，新城控股两位总裁级别高管去职，引起了舆论的强烈关注。

节点财经曾在《新城控股：原董事长丑闻曝光，联席总裁突然去职，股价低迷机构撤资》一文中推测，陈德力的去职或许是因为对公司未来生长并不乐观，公司针对高管的股权激励方案难以兑现有关。

王振华丑闻事宜之后，为了稳固公司高管团队，新城控股2019年11月推出了新的一期股权激励方案。

资料数据显示，这一股权激励方案业绩审核指标为：2019—2021 年公司扣非后归母净利润较 2018 年增进划分不低于 20%、70%和 120%，对应的扣非后归母净利润划分约为 91 亿元、129 亿元、167 亿元。

但从新城控股给出的2020年销售目的上看，公司对2020年的生长似乎并不乐观。若是公司销售收入准期下滑，公司地产开发营业毛利率又处于下降趋势，公司2020年扣非净利润较2018年增70%的审核指标显然很难杀青。

此外，新城控股2019年净利润中仍有跨越20%以上比例来自公司投资产房产公允价值更改收益。在整个房地产市场走势已经泛起下行压力的情形下，新城控股巨额的投资性房产是否会有公允价值损失，也为新城控股未来的利润显示增添了新的不确定性。

公司2019年年报显示，投资性房地产公允价值更改损益为26.47亿元，占公司2019年度126.54亿元净利润总额的比例到达21%。

图片泉源：新城控股年报

现在，投资性房地产的会计计量主要有成本法和公允价值模式两种。其中，成本法记账的投资性房地产每年需计提折旧，公允价值模式下则不计提折旧或举行摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

新城控股选择公允价值模式来举行计量，云云一来，公允价值增添的部门不仅体现为公司利润，还可以增厚公司净资产。然而，公允价值计量本是一把双刃剑，一旦房价进入趋势性下跌，投资性房地产公允价值将显著下降，这对于投资性房产货值高达682亿元的新城控股来说无疑将是一场灾难。

此外，新城控股在2019年将45.24亿元的利息支出接纳了资源化处置，这相当于削减了年度的财政费用支出。若是将这45.24亿元的利息支出费用化处置，将让公司净利润削减近三分之一。

图片泉源：新城控股年报

可以看出，公允价值更改收益和利息支出资源化处置大大提振了新城控股2019年的净利润显示，但这也变相增添了公司未来利润显示的压力。

业内人士以为，股权激励业绩指标难以杀青或许只是新城高管去职的一个因素，少主与宿将之间的事情磨合问题，可能也是另外一个因素。

出生于1987年的新任董事长王晓松，能够真正与众多老臣密切互助，还有待进一步考察，也将决议着新城控股未来几年生长的成败。住手现在，新城控股虽然将销售目的降低，股权方案自己但仍然对扣非利润增进保持着很高的增进要求。从这一点来看，公司的战略生长头脑似乎并不清晰。在此情形之下，公司高管的接连告退征象也就不难理解。

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财政杠杆大幅缩短

拿地削减地产黑马恐将失速

作为地产行业的一匹黑马，新城控股这些年规模与利润增速在行业遥遥领先，这与公司欠债率的不停攀升与激进的拿地计谋密不可分。但在王振华黑天鹅事宜后，新新城控股就迅速住手了拿地动作，并最先转让、出售部门项目以求快速回笼资金。

资料显示，2019 年7月尾最先，新城控股为确保流动性平安，累计转让了 24 个项目公司的所有或部门股权，获得资金118.56亿元。在债券刊行方面，19年下半年之后，新城控股及港股上市的新城生长的债券就处于暂停阶段。

在全力回笼资金、防止可能泛起债务危急这一大计谋下，新城控股2019年现金流入净额同比增进跨越十倍到达435.8亿元。

图片泉源：新城控股年报

与此同时，新城控股财政杠杆也实现了大幅缩短。年报数据显示，住手到2019年年终，新城控股净欠债规模由250亿下降至101亿元，净欠债率由49%下降至16%。

图片泉源：广发证券

从偿债能力角度来看，住手至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，短期债务306.02亿元，现金短债比率到达2.08，公司的短期的偿债压力也获得进一步降低。

然而，新城控股的平均融资成本却在增添。年报数据显示，停止2019年12月末，新城控股有息欠债741亿元，整体平均融资成本6.73%，较2018年同期提升了0.26个百分点，较2017年同期5.32%的平均水平更是大幅上升。业内人士指出，在去年公司实控人王振华因涉及负面事宜后，多家评级机构将新城控股列入负面考察名单，公司的融资难度和融资成本显然仍在深受这一事宜影响。

此外，对房企来说，过低的财政杠杆也就意味着公司未来生长的贮备与动力的不足。新城控股为了确保债务的平安，不得不大幅降低了公司土地贮备的力度，这无疑将对公司未来的业绩增进带来影响。

对地产开发商来说，拿地销售比指标（年拿地支出金额/年销售收入金额）是反映的是企业拿地的努力水平。克而瑞研究中心统计数据显示，百强房企拿地销售比值为0.34。新城控股年报数据披露，2019年整年公司新增土储总建面2508.5万方，新增土储总价607.4亿元，对应的拿地销售比为0.22，显著低于百强房企平均水平。

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由于地产企业接纳的是预售证模式，对地产公司的年报业绩来说，当下的业绩往往代表的是两、三年前的销售情形的体现。而地产公司未来的生长，则与公司的土地贮备、项目开工密切相关。从这一点来看，新城控股土地贮备的下降，也就意味着公司未来业绩增速难言乐观。云云来看，作为近几年地产界最黑的黑马，新城控股生怕要在未来几年失速。

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